购买法拍房一定要避开高额税费的坑！
来源：湖南法拍网作者：法拍01时间：2019-10-30阅读：2052
现在关注法拍房的人很多，购买的也不少，被法拍房高额税费坑害的也有不少。湖南法拍网在这里提醒大家，购买法拍房一定要避开高额税费的坑，下面我们来看一个案例。
购买法拍房一定要避开高额税费的坑！
最近有位深圳奇男子就买了一套高额税费的法拍房，这套法拍房已369万的单价成交，原本以为捡漏了，但是在计算税费后，反而变成了超611万的一个烫手山芋。因为这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万，该奇男子提供的税费清单显示，其中的土地增值税就高达218万。为什么税费这么高呢？因为这套房子原先由公司持有，再加上登记总价不足5万，与成交价值相差太大，所以就导致土地增值税很贵。税费会按差额的60%收取，所以就掉坑里面了。
其实这也就扯到了公司名下房产税费过高的问题。
根据当前的法律和政策规定，个人持有的住房无需每年缴税，但公司持有的房产每年都需要缴纳房产税和土地使用税，这就导致公司持有的房产在交易时与个人持有的房产在交易时所涉及的税种和税率不一样，征税的机关和办理窗口也不一样。
个人名下房产交易时，所涉及的税费一般都是由税务机关在产权交易中心设立的窗口收缴。而公司名下的房产交易时，则需要到该公司的税务登记机关办理，税种和税额还需先由该公司的税务专管员予以核定，然后才能交纳。如果是法院强制执行，而该公司又被注销导致没有该公司的税务登记机关，则应由房产所在地的税务机关征收。
所以，个人购买公司名下的房产且房屋买卖合同中明文约定交易所涉及的税费由购买方全部承担，或需要法院强制执行而出售房产的公司又不能支付公司应该承担的税费时，则房屋购买方需要特别关注以下税费：
一、卖房前需交纳税费（即公司自取得房产证开始持有该房产所发生税费）
与普通商品房不同，公司产权的房子在出售之前需先交纳房产税和土地使用税。
1、房产税每年费用为：房屋购买价格*70%*1.2%
2、土地使用税每年费用为：房屋面积*土地级别标准收费（18-30元/平米）
注：如果房产税和土地使用税公司没有按年缴纳的话，每年都需要缴违约金（按每日万分之五计算）。如果公司自从购买房屋后从未缴纳过这两项费用，那么必须先完税并缴纳违约金、罚金之后，该房产才能上市交易。
二、交易过程中需要缴纳的费用（以下为买卖双方的法定义务，但实际过户中，无论是双方配合过户还是法院强制执行，买卖双方的税费往往均因合同约定或卖方不配合，而由买方承担全部税费的现象比较普遍）
（一）买方应缴纳的税费
1、契税：个人买公司产权：申报价*（1%-3%）个人买公司商业：申报价*3%
2、印花税=申报价*万分之五
（二）卖方需要缴纳的税费
1、如卖方能够提供房屋买卖的增值税发票和契税票
营业税=（申报价—原值）*5.6%
印花税=申报价*万分之五
土地增值税=差价（申报价—原购房价）*（30%-60%）
2、卖方如不能提供房屋买卖的增值税发票和契税票
如果卖方不配合过户，需由法院强制执行，且卖方不能提供房屋买卖的增值税发票和契税票，则买方还需要到评估公司做房产评估（利用重置评估法），持评估报告找税务专管员核税后，才能向税务局缴纳相关税费（另外需要注意的是：有的税务机关不见到房屋买卖增值税发票，即使各项税费交齐了，也不出具完税证明，这将导致税交了却无法办理后续的过户手续。所以交税时应事先向税务机关声明：没有房屋买卖的增值税发票，但必须取得房屋过户所需的完税证明）。
三、凭以下涉税票证，取得税务机关出具的完税证明
1、房屋买卖增值税发票、契税票原件；
2、房产税和土地使用税缴纳证明原件；
3、土地增值税缴纳证明原件。
如果不能提交以上涉税票证，税务机关可能不会出具完税证明。没有税务机关的完税证明，产权登记部门一般不会办理不动产过户登记手续。
各地政策可能存在差异，购买公司名下的房产时，最好事先向该公司的主管税务机关了解清楚该公司缴纳税费的情况。如果公司没有能力缴纳欠缴的税费，即使诉讼后申请法院强制执行，也需要缴清该公司因该房产所欠的所有税费及滞纳金、罚金后，才能办理过户手续，遇到这种情况，买方的损失会较大。
所以，在购买公司名下的房产时，法拍房也好，二手房也好，一定要注意是否存在这样的问题。如果房屋买卖合同中有类似”房屋交易过程中的所有税费由买方承担“的条款，则购房者应慎重考虑。尤其是购买经济状况不良的公司名下房产时，要有额外支付较高税费负担的思想准备。
文章最后，在提醒一下大家，大家如果没有时间或者不懂如何调查操作的，还是建议大家选择专业的法拍中介机构服务，省心省事还不怕出问题。湖南地区要购买法拍房的朋友可以选择湖南法拍网为大家来服务，湖南法拍网是专业从事湖南法拍房行业的服务平台，经验丰富，服务周到。
